Внесення змін до кредитного договору вимагає внесення відповідних змін до договору іпотеки

Кредитні спори та суперечки щодо недійсності договорів іпотеки, дуже актуальні сьогодні, з тієї причини, що значна частина кредитних зобов’язань є забезпеченою заставним майном. Кожен конкретний спір має свою специфіку і нюанси рішення, так як переважно ймовірність визнання іпотечного договору недійсним залежить від умов узгоджених банком та його позичальником. Розглядаючи питання, в першу чергу зазначу, що в подібній ситуації внесення змін до договору іпотеки після змін кредитного договору потрібне в тому випадку, якщо такий обов’язок передбачений іпотечним договором.

У той же час, аналізуючи судову практику, що склалася при розгляді спорів щодо визнання недійсним іпотечного договору з причини невідповідності останнього кредитному договору, можна прийти до висновку, що при внесенні змін до договору кредитування – змін потребує і договір іпотеки також. Дійсно, незважаючи на те що в іпотечному договорі може бути присутньою умова про необов’язковість внесення змін у випадку внесення змін до кредитного договору , при виникненні спору рішенням суду такі умови можуть не братися до уваги. Прикладом тому можуть послужити постанови Вищого господарського суду України № 30/75пд та 30/74пд.

На практиці, зміна умов основного договору, і, зокрема, його пролонгація, а особливо збільшення розміру зобов’язання за допомогою зміни процентної ставки, тягне за собою необхідність внесення змін і доповнень до іпотечного договору.

Так, Законом «Про іпотеку» іпотека визначається як вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, і у випадку невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання – служить предметом задоволення вимог перед кредитором. При цьому забезпечення виконання зобов’язання іпотекою виникає на підставі договору іпотеки.

В іпотечному договорі обов’язково (згідно ст. 18 Закону «Про іпотеку») повинні бути вказані зміст та розмір основного зобов’язання, строк і порядок його виконання. Таким чином, Закон України «Про іпотеку» містить обов’язок вказати в договорі іпотеки розмір і строк виконання зобов’язання. У випадку відсутності відомостей про термін та розмір зобов’язання в іпотечному договорі суди за позовами зацікавлених осіб визнають такі договори недійсними.

Так, на момент укладення іпотечного договору основне зобов’язання, а зокрема термін його виконання і розмір процентної ставки, було визначено основним договором про надання кредиту. Внесенням змін до кредитного договору було змінено основне зобов’язання – продовжено дію кредитного договору та збільшені відсотки по кредиту, у зв’язку з чим термін дії кредиту і розмір відсотків, визначені в іпотечному та кредитному договорах, перестали відповідати один одному. У такій ситуації суд (постанова ВГС України № 51/116-5023/7147/11) приходить до висновку, що з моменту внесення змін до кредитного договору, без внесення відповідних змін і в договір іпотеки, правовідносини за договором іпотеки припиняються.

Таким чином, внесенням змін до кредитного договору було продовжено термін повернення кредитних коштів та збільшено розмір зобов’язання, що вимагає внесення аналогічних змін і до договору іпотеки. Пролонгація кредитного договору та збільшення відсоткової ставки за кредитом вимагає наявності укладеного додаткової угоди до іпотечного договору, яке б відображало такі зміни основного зобов’язання.