Тільки за згодою співвласників може відбуватись створення певних об’єктів на прибудинковій території багатоквартирного житлового будинку
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду 14 серпня 2024 року у справі № 442/1888/23 задовольнив частково касаційну скаргу позивача, якому було помилково відмовлено у задоволені позову.
Власник квартири звернувся із позовом до власника іншої квартири у цьому ж багатоквартирному житловому будинку, треті особи: міська рада, ОСББ, – про знесення самовільно збудованих споруд, оскільки відповідач без отримання згоди співвласників будинку здійснив реконструкцію своєї квартири під лікувально-профілактичний заклад.
Відповідач не обмежився реконструкцією квартири, а взявся облаштовувати частину прибудинкової території (реконструкцію частини території) без законних підстав для влаштування входу до цієї реконструйованої квартири (квартира знаходиться на першому поверсі), демонтував клумбу з квітами та вистелив бруківку і змонтував сходи та пандус до цієї квартири.
Рішенням міськрайонного суду, залишеним без змін апеляційним судом, в задоволенні позову відмовлено з тих мотивів, що позивач не надав доказів, що відповідач порушує його права.
Розглянувши касаційну скаргу позивача, Верховний Суд вказав, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав (частина 2 статті 382 Цивільного кодексу України).
Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками (частини 2, 3 статті 42 Земельного кодексу України).
Читайте також: Обов’язок орендаря сплачувати ОСББ внески на утримання будинку та прибудинкової території виникає тільки за договором з ОСББ чи орендодавцем
Співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними (частина 1 статті 369 Цивільного кодексу України).
Співвласники мають право, зокрема, вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників (пункт 1 частини 1 статті 6 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).
Реалізація співвласником своїх прав не може порушувати права інших співвласників (частина 2 статті 6 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).
Співвласники зобов’язані, зокрема, використовувати спільне майно багатоквартирного будинку за призначенням (пункт 3 частина 1 статті 7 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).
Верховний Суд зазначив, що:
- використання прибудинкової території має відбуватися за її призначенням;
- створення на прибудинковій території певних об’єктів (зокрема, бетонні сходи, пандус з бетону, бруківка, що прилягає до сходів та пандусу) має проводитися тільки за згодою співвласників і за умови, що такі об’єкти не призведуть до порушень прав інших співвласників у багатоквартирному житловому будинку;
- право спільної власності багатоквартирного будинку здійснюється співвласниками за їх згодою, а тому створення на прибудинковій території певних об’єктів (зокрема, бетонні сходи, пандус з бетону, бруківка, що прилягає до сходів та пандусу) вимагає погодження співвласників (див. подібний висновок у п. 75 – 76 постанови Великої Палати Верховного Суду від 25 травня 2021 р. у справі № 461/9578/15-ц).
Отже, Верховний Суд рішення міськрайонного суду та постанову апеляційного суду скасував та ухвалив нове рішення про часткове задоволення позову, – за рахунок відповідача привести об’єкт до попереднього стану шляхом знесення збудованих бетонних сходів, пандусу з бетону, бруківки, що прилягає до сходів та пандусу, прибудованих до цієї квартири.
